房地產

買房長期持有一定賺?從人口結構看房地產

在1990年以前,很多日本人也像我們台灣人一樣,認為買房子就是會賺錢,買了放著隔沒多久就可以賺個好幾倍,當時國際熱錢瘋狂湧入,全國上下房地產一片榮景。

直到 1990年,這個大泡泡終於被戳破了,房地產價格持續下跌 20年,共跌了 7成之多,也就是原價1000萬只剩下300萬,這是何其嚇人,這時日本人才終於了解到,原來房子不是永遠都會漲。
日本當時房市崩跌大致上是因為老齡化嚴重,人口撫養比大幅上升,經濟轉折點以及國內緊縮的貨幣政策造成了衰敗的20年

房地產

從1960年至2015年間,台灣房地產締造了5波榮景,這期間除了SARS的短暫衝擊外,長期看來只漲不跌,而這也導致許多3/4字頭有產階級更認定了有土斯有財的觀念,認為房產是長期增值的投資,但這五波榮景背後,是由超過1100萬人口的成長所帶動的剛性需求(1960年人口數約1100萬)

房地產走多還是走空?

房產討論版上總是不斷有人在論戰房價是否落底反轉,是否已經到了進場時間也常常看到有人說自住沒差或貼出某建案的定價或實價登陸價格,然後鼓吹說房價已經反轉,其實從長遠來看,房地產是看跌的,目前緩跌的現況在2025年後將很難支撐,因為人口紅利的消失導致鋼性需求降低,可見已經受到衝擊的案例就是學校招生困難,教育部甚至推動方案鼓勵大專教師轉職。

借鏡日本的案例就會發現(文章最後有圖示),沒有資產是可以永遠一路升值的,參考國發會的人口結構預測數字,就會發現在7年內人口將會進入負成長,未來40年間,人口可能減少500萬人,供給遠超過需求,空屋率將大增,更何況人口結構老化導致一位勞動年齡人口需扶養一位老人和小孩,伴隨台灣實質薪資倒退的狀態,在這樣的經濟壓力下,還有多少的買盤?房地產還能夠不崩盤嗎?

筆者的朋友有人是建設公司家族企業,也有人專門幫建案提供衛浴設備,早在4年前就已經不推案或出清手上多餘房產(恰巧就賣在高點),但那時的建商與房仲告訴你的是甚麼?人口負成長
資料來源:國發會

市場上總是有許多雜音,如去年網路上曾經熱議宣稱開放陸客投資將再創房地產的榮景,但自2017.7.1法規通過後,有見到榮景再現嗎?而後近期又有建商鼓吹[買房抗通膨],並看好通膨能提升房市買氣,但立即有學者提出相反意見表示,通膨不伴隨經濟復甦,買房抗通膨的說法,在過去房市多頭時確實可行,但在現在買房反而可能成為負資產。

就如股票購買,是要聽市場風聲?還是關注基本面?對於市場上的風聲,在此分享個人的一些觀點

1.房價呈現盤整緩跌,因此隨時可能反轉?
建商推案的利潤約在3~4成,加上低率利導致建商的持有成本低,再撐個5~8年也沒問題,而現有自住客也不願意賠本求售,因此盤整緩跌是因為大家都還在期待奇蹟出現,因此未出現破盤價格。
2.似乎常常看到房市利多的消息?
如果調查廣告量的排名,就會發現2015年前房地產幾乎都是第一名,2015年後衰退為第三至第四名,如此大的廣告主自然有能力要求媒體配合釋放利多消息,更別說還有投資客共投操作網路討論的風向。
3.自住購屋沒差?
這就是個需要試算的問題了,以台北租屋每月2.5萬元計算(非小套房),每年的租金是30萬,如果你設定的購屋費用為1500萬,房價衰退2成(有學者預估10年後的房價應該少1/3甚至更多)你就損失了300萬,可以讓你租屋住10年,若你的購屋成本更高,損失的更大,而現在用1500萬能買到的物件通常也不會是心目中真正理想的物件,所以在房市長期看跌的狀況下,個人會傾向於以租代買。

筆者的姐姐4年前也因建商打著新莊副都心的招牌,差點被說服以超過45萬/坪的價格在新莊置產,幸好最後聽從建議逃過一劫,同樣在廣告與新聞置入都曾經炒作過的地點還有三峽(大學城)、板橋(新板特區)、淡水(捷運)、林口(捷運),那我們看看最新的統計

全台空餘屋量所佔數量最多的新北市,賣壓重地出現大洗牌,從過去的「林口、三峽、淡水」變成「淡水、新莊、板橋」,但淡水不只鬼城標籤沒去掉,甚至還攀升至第一名。根據營建署公布的最新新建餘屋量統計,細看全國待售餘屋量最多的新北市,29個行政區中,以淡水區高達2529宅,為新北第一,比第二名的新莊區還多了近800宅,而跟上季同期相比,增加逾兩成。 賣壓沉重,促建商瘋狂讓利清餘屋,讓房價從房價高點時的2字頭,跌落1字頭,連銀行也不看好當地房市,根據金融聯合徵信中心公佈的2017Q3的淡水區住宅貸款統計,平均銀行鑑價估每坪僅9592元,自2016Q4的每坪10486元,連跌3季,平均核貸成數也僅69.23%。但儘管銀行祭出下殺1.75%的房貸優惠利率,要給淡水的購屋族,是為近4年來使上最低,卻仍不見買氣回升,根據新北市政府不動產買賣交易服務網資料顯示,2017下半年的交易量為2221件,較去年同期3290件大減逾3成,恐怕高達14.56%空屋率,短期內難見住宅點燈率提升

而新北市最大豪宅聚落板橋房價,根據實價登錄顯示,新板特區的豪宅近二年下修14%,板橋豪宅已從過去8、9字頭,修正至6字頭。

最後提供2張圖讓大家借鏡,希望大家別再抱著房市長期只漲不跌的錯誤印象了

日本房地產東京房地產

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